09.07.2018

Darlehensvergabe: Zu alt für einen Kredit?

von Michael Vetter

Kommunikation ist besonders wichtig, wenn es um langfristige Kredite und Verpflichtungen geht. Der folgende Praxisfall verdeutlicht, wie sich die Qualität einer Kunde-Bank-Beziehung entwickeln kann, wenn erst viel zu spät gehandelt wird.

Älterer Mann kratzt sich am Kopf wärend er Finanzunterlagen kontrolliert.

© javy / stock.adobe.com

Beispiel: Bank findet Apotheker zu alt für Kredit

Apothekeninhaber ist treuer Kunde einer Bank

Apotheker Rüdiger M. ist seit mehr als 30 Jahren Kunde eines einzigen Kreditinstitutes, der örtlichen Sparkasse. Begonnen hat es damals mit der Finanzierung der Geschäftsausstattung seines Apothekenbetriebes mit damals gerade einmal drei Mitarbeiterinnen. Mittlerweile hat M. 14 Beschäftigte und ist nach wie vor in der Lage, seinen Kreditverbindlichkeiten zuverlässig nachzukommen. Das galt zumindest bis vor etwa zwei Jahren, als erste kleinere Zahlungsschwierigkeiten auftraten, die zumindest mit seinen damaligen Ansprechpartnern der Bank aber weitgehend problemlos geregelt wurden.

 

Probleme mit Immobilienkrediten

Diese Schwierigkeiten resultierten aus Anschlussfinanzierungen diverser Immobilienkredite, die nur mit höheren Zinssätzen als vorher möglich waren. Konkret ging es um vier Eigentumswohnungen, eigentlich als Kapitalanlage vorgesehen, die M. in Ostdeutschland vor etwa acht Jahren erwarb und bei denen sich Mieteinnahmen einerseits und Zins- sowie Tilgungszahlungen andererseits mehr oder weniger ausglichen.

Der finanzielle Druck auf M. nahm zum erwähnten Zeitpunkt zu, da die erwähnte Anschlussfinanzierung anstand und gleichzeitig bei zwei der vier Wohnungen Mieter auszogen und zunächst keine Nachmieter gefunden wurden. Erst als M. die Miete reduzierte, gelang ihm die Anschlussfinanzierung.

 

Immobilien verlieren an Wert

Hinzu kam, dass seine Hausbank, ebenfalls überraschend für M., ihn kurzfristig davon in Kenntnis setzte, dass die „aktuelle Bewertung der Wohnungen ein Besicherungsproblem ergeben habe“. Im Klartext, so wurde ihm mitgeteilt, sind die Wohnungen nunmehr rund 30 Prozent weniger Wert als bisher. Begründet wurde dies durch die „veränderte Infrastruktur im Umfeld der Immobilien“.

In der Tat hat sich im Laufe der Jahre in unmittelbarer Nähe des Mehrfamilienhauses ein Gewerbepark etabliert, der naturgemäß die bisherige Wohnqualität schmälert. Interessant ist, dass M. bereits zum damaligen Zeitpunkt von seinem Steuerberater darauf hingewiesen wurde, dass es zukünftig zu Liquiditätsproblemen kommen kann, wenn die Anschlussfinanzierungen seiner anderen Immobilien ebenfalls anstünden. Er begründete dies im Wesentlichen damit, dass M. kaum liquide Reserven besitze, die er bei Bedarf etwa zur Reduzierung seiner Bankschulden zusätzlich einsetzen könne.

Seine Hausbank, die natürlich ebenso über die finanzielle Situation ihres Kunden informiert war, unternahm zumindest zu diesem Zeitpunkt dagegen nichts. Außer höheren Kreditzinsen blieb es beim erwähnten Hinweis auf den angeblichen Wertverlust der Wohnungen und dem damit einhergehenden Mangel an werthaltigen Kreditsicherheiten.

 

Erhöhter Bankendruck

Aktuell, also zwei Jahre später, stellt sich die Situation für M. fast schon dramatisch dar. Der Druck seiner Hausbank, nun kurzfristig „für Liquidität zu sorgen“, hat definitiv zugenommen.

 

Zu alt für einen Kredit?

Zwar bleibt M. nach wie vor keine einzige Zins- und Tilgungsrate schuldig, dennoch drängt sein Kreditgeber auf einen Teilverkauf der Immobilien. Erst auf massives Insistieren seitens M. wurde ihm hinter der sprichwörtlich vorgehaltenen Hand klar gemacht, dass sowohl die interne als auch die externe Revision der Sparkasse darauf bestanden, das Kreditrating von M. herabzustufen. Ein wesentlicher Grund dafür sei das Alter von M., der 72 Jahre alt geworden ist.

Es ist also offensichtlich, dass sich die Bank nun Sorgen darüber macht, ob und wie die Verbindlichkeiten ihres Kunden überhaupt noch vollständig zurückgezahlt werden können. Immerhin beträgt der Schuldenstand nach wie vor rund 1,2 Millionen Euro.

 

Bank und Kunde bewerten Immobilien unterschiedlich

Dem gegenüber stehen zwar sowohl die Immobilien und der Apothekenwert als Sicherheiten. Allerdings scheint es hier zwischen M. und seiner Bank deutliche Unterschiede in der Bewertung dieser Positionen zu geben. Vor allem die Verkehrswerte, die M. für die Immobilien ansetzt, stimmen mit der offenbar äußerst vorsichtigen Bewertung seiner Bank nicht überein.

Checkliste für das Kreditgespräch

  • Die in der Vergangenheit häufig als weitgehend sinnlos oder wenig zielführend eingeschätzten regelmäßigen Kreditgespräche zwischen Bank und Kunde sind spätestens in den aktuellen Zeiten sich erheblich verändernder Kreditvergaberichtlinien („Basel III“) bedeutsamer denn je.
  • Darlehenslaufzeiten, Zinsentwicklungen, Tilgungssätze sowie die Bewertung von Kreditsicherheiten werden vor allem bei langfristigen Finanzierungen mit zunehmendem Alter des Kreditnehmers wichtiger und sollten ebenfalls angesprochen und gegebenenfalls aktualisiert werden.
  • Darüber hinaus spielt das Alter bei Kreditbeurteilungen (Rating, Scoring) meist eine bedeutende Rolle, sodass auch dieser Punkt thematisiert werden sollte. Kreditnehmer müssen damit rechnen, dass sich ihre Bonitätsnote mit zunehmendem Alter kontinuierlich verschlechtert. Die Folge sind meist höhere Kreditzinsen, Forderungen nach zusätzlichen Sicherheiten oder sogar nach außerordentlichen Kredittilgungen.
  • Regelmäßige Liquiditäts- und Rentabilitätsermittlungen sowie ein weitgehend ausgewogenes Verhältnis zwischen Barliquidität und Immobilienbesitz können zusätzlich helfen, dem Alter in Ruhe entgegenzusehen.

Spätes Orientierungsgespräch

Es ist bezeichnend für die nun mehr oder weniger verfahrene Situation, dass es nach Jahren weitgehender Untätigkeit beider Seiten nun zu ersten ausführlichen Gesprächen über die weitere Vorgehensweise gekommen ist. 

Erneut erst nach längerem Drängen ist die Bank bereit, ihre Sicherheitenbewertungen offen zu legen und mit den Zahlen ihres Kunden abzustimmen. Das Ergebnis ist bisher noch offen, da vereinbart wurde, zumindest bei zwei größeren Objekten ein Sachverständigengutachten einzuholen und sich diesbezüglich erneut zusammen zu setzen.

Vereinbart wurde allerdings konkret, dass sich M. innerhalb eines Zeitraumes von einem halben Jahr von den erwähnten Eigentumswohnungen trennt und seine Verbindlichkeiten auf rund 500 000 Euro verringert. Immerhin hat seine Bank zugesagt, ihm dabei durch Einschaltung ihrer Immobilienabteilung und durch einen Makler vor Ort zu helfen.

 

Probleme rechtzeitig angehen

Ob sich dieser ambitionierte Zeitplan halten lässt, muss sich dagegen erst noch zeigen. Zu erwarten ist aber, dass die Bank den Druck auf M. aufrechterhalten wird, um ihre Ansprüche zu sichern. Einen Druck übrigens, den beide Geschäftspartner hätten vermeiden können, wenn sie sich den zu erwartenden Problemen nahezu lebenslanger Finanzierungen früher gestellt hätten.


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